記者 王珍

9月15日起，《住房租賃條例》（下稱《條例》）將正式施行。這是中國首部專門規(guī)范住房租賃領(lǐng)域的行政法規(guī)，《條例》的出臺將更加有效地規(guī)范和引導(dǎo)住房租賃市場，促進住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展。

隨著《條例》落地時間漸行漸近，有關(guān)“房東稅”的話題沖上互聯(lián)網(wǎng)熱搜。但業(yè)內(nèi)人士指出，《條例》的核心是直擊2.6億租房人群的痛點，賦予租客獨立備案權(quán)，提升了其在租賃關(guān)系中的地位，有助于推動住房租賃市場向規(guī)范化邁進，并加快建立租購并舉的住房制度。

至于“房東稅”，業(yè)內(nèi)人士表示這并非新事，但由于過去缺乏有效監(jiān)管手段，長期處于“灰色地帶”。未來，隨著備案制的完善，租賃信息將變得透明化，房東納稅將有據(jù)可依。

“《住房租賃條例》的核心是‘規(guī)范’而非‘加負(fù)’。隨著《條例》的落地實施，租房市場的亂象將得到整治，租購?fù)瑱?quán)的愿景也將逐步實現(xiàn)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對界面新聞?wù)f。

58安居客研究院院長張波也對界面新聞表示，住房租賃市場的有序與健康發(fā)展關(guān)乎民生福祉，是有效緩解住房問題的重要途徑?！稐l例》對過去多年來因監(jiān)管缺失引發(fā)的一系列行業(yè)亂象和問題，提出了有效的規(guī)范措施。

《條例》第十條明確，除住房租賃合同約定的情形外，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金。

《條例》第十二條指出，出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房。

《條例》第三十九條明令禁止廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間單獨出租用于居住，違者最高罰款10萬元。

此外，《條例》的一個核心看點是強制推行租賃合同實名備案制度。根據(jù)《條例》第八條，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)使用實名簽訂住房租賃合同，并通過政府住房租賃管理服務(wù)平臺向房產(chǎn)管理部門備案。

過去，租房備案的主要目的多為管理外來人口，但由于備案需要房東提供房本、身份證、租房合同等材料，房東通常不愿意配合租戶辦理備案，導(dǎo)致租客無法享受公共服務(wù)和個稅專項附加扣除。

“未來租賃或長租將是必然趨勢，很多租房可以享受子女義務(wù)公辦教育、最低生活保障、住房保障、社會救助，以及租賃過程中的權(quán)益保障，比如房東不能隨意漲租金、克扣押金，隨意闖入室內(nèi)等。這些權(quán)益的保障都以備案為前提，備案才意味著納入國家住房租賃條例的管理?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在發(fā)給界面新聞的評論中稱。

為保障租客權(quán)利，《條例》特別指出，租客可獨立備案；房東和租客通過住房租賃經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂住房租賃合同的，由住房租賃經(jīng)紀(jì)機構(gòu)辦理住房租賃合同備案；住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機構(gòu)未按照規(guī)定辦理住房租賃合同備案的，將被處最高10萬元的罰款。

另一方面，隨著強制備案的落實，租賃信息將變得透明化，房東依法納稅將成為必然。

個人出租住房主要涉及增值稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅。其中，增值稅按5%征收率減按1.5%計算，月租金不超過10萬元時可享受免征優(yōu)惠；房產(chǎn)稅按租金收入4%征收，2023-2027年對符合條件的納稅人減半至2%；個人所得稅得按10%優(yōu)惠稅率征收（非住房為20%），允許扣除已繳稅費及合理修繕費用（每月不超過800元）。在實際操作過程中， 多數(shù)地區(qū)采用“綜合征收率”，即將多個稅種合并征收，綜合稅率普遍在2.5%-4%之間。

張大偉指出，這些稅收政策由來已久，并非因《條例》而新增。過去實際繳納的房東人數(shù)極少，主要原因在于絕大部分房東并沒有對出租房進行備案，導(dǎo)致個人信息零散，征管成本高。

上海12366（國家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局客服電話）的一位工作人員稱，按照現(xiàn)行要求，個人出租房屋確實需要繳納個稅、房產(chǎn)稅等稅費，應(yīng)稅收入以發(fā)票金額為準(zhǔn)。月租金在10萬元以下的，綜合稅率為2.5%。編者按：以月租5000元為例，上海房東一年需承擔(dān)約1500元的稅費。

從該工作人員的回答可以得知，在目前政策下，發(fā)票是交稅的關(guān)鍵。在實踐中，房東幾乎沒有開票的需求，沒有發(fā)票，也就不存在應(yīng)稅收入。如果租客出于報銷的目的需要房東開票，那需要和房東協(xié)商，協(xié)商一致的，租房收入才被正式記錄，并成為房東的應(yīng)稅收入，房東需要根據(jù)這部分收入繳納相關(guān)稅費。

9月15日開始，按照《條例》規(guī)定，租客可獨立備案，無需房東配合，這樣一來，租賃信息將被置于陽光之下，房東“逃稅時代”或?qū)⒅饾u終結(jié)。

一般認(rèn)為房東會將租金轉(zhuǎn)嫁給租客，但李宇嘉表示，現(xiàn)實情況可能并非如此。“現(xiàn)在多數(shù)房子出租難，房東搶租客，希望租賃關(guān)系穩(wěn)定?！彼f，關(guān)鍵還是要看租金、區(qū)位和市場供需。